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小区物业服务:关于“公共收益收支公示”

  估计有不少人还不了解这个公共收益到底是个什么东东,所以有必要先介绍一下,凡是您所在的住宅小区,存在以下情况,那就说明你们小区肯定是存在公共收益的,公共收益这部分资金,是属于全体业主共有的,而不是属于物业公司,这点必须明确。同时公共收益需要支出使用的时候,也是要经过业主委员会或业主商讨同意,才能动用,而不是物业公司想怎么用就怎么用。


什么是小区公共收益?
  小区公共收益是小区物管利用小区公共部分进行经营获得的收益。 
哪些是属于小区公共收益? 
  1、小区公共区域的广告收益(例如电梯广告、户外广告) 
  电梯是小区的公共设施,属于公共区域。利用小区内的其他公共区域设广告,这些收益算作公共收益。 
  2、小区公共区域的停车位收益 
  在小区内设立露天停车位,占用的是小区的公共区域,那停车费的收益必然算入公共收益。如果小区车库,开发商能拿出产权,所有权属于开发商,那业主无权享有收益;如果车库的车位,开发商拿不出产权,那也应该算入公共收益。 
  3、小区公共区域内租赁的摊位收益 
  如果在小区的公共区域,有门面或者摊位出租,收取租金,收益属于公共收益。如果有公司来小区摆上一天或者一段时间的摊位,所缴纳的摊位费也属于公共收益,包括一些小区时而会有水果摊、卖衣服的、卖书的摊位,都一样算作公共收益。 
  4、利用公共配套如活动场地、会所、游泳池经营收入 
  如果小区有游泳池、网球场、羽毛球场等活动场地,是属于小区的公共配套,在小区业主使用时,会缴纳一定的费用,那么这笔钱也应该属于公共收益。 
  5、部分通信运营管理费 
  宽带、通信公司进驻小区时,缴纳的费用也属于公共收益。 
  6、因损坏小区的公共设施进行的赔偿 
  例如在小区铺设管道,损害了小区的绿化带,给予的赔偿,也属于公共收益。不管是个人还是单位,只要是损坏小区的公共设施,如果进行了赔偿,都应该算作公共收益。 
  7、自制售水机运营费用 
  现在很多小区都有自制售水机。售水机进驻小区时缴纳的管理费也属于公共收益。 
  8、物业管理用房的收益 
  小区配给物业管理用房,物管公司将没有使用的空房租出去,那么租金也算作公共收益。

关于小区公共收益使用原则的相关法律法规解释 
  1.《物权法》第七十四条规定: 
  建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。而且根据《物权法》公共地方的收入理应归全体业主所有。 
  2.《物业管理条例》第五十五条: 
  利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。 
  小区公共收益是全体业主共有的,具体由谁支配需要召开全体业主大会,由全体业主投票决定。目前还是责成物业代为管理的较多,也可以责成业主委员会代管,但代管方需要提前制定使用计划,使用后也要公示账目。

  注:以上内容来自互联网。


本地相关管理办法及通知:


《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》新发改法规〔2016〕1189号
第二十条 物业服务企业应当定期在物业服务区域醒目位置公告共有部分收益的收支账目。
第二十三条 机动车辆停放占用住宅小区内的公共道路、公共场地的,可以向车主收取场地占用费,场地占用费收入归全体业主所有。
  成立业主大会的普通住宅小区,由业主大会决定是否收取并确定场地占用费标准及收入的用途等;业主大会委托物业服务企业管理机动车停放秩序的,可通过合同约定物业服务企业报酬水平等。
  未成立业主大会提供前期物业服务的普通住宅小区场地占用费由市(设区市)、县(市)价格主管部门制定政府指导价,其收入主要用于住宅小区的公共设施、公共设备、公共场地(道路)的维护、改造等。由物业服务企业提供机动车停放秩序管理等服务的,物业服务企业可以从场地占用费收入中获取一定的报酬,具体标准由市(设区市)、县(市)价格主管部门确定。
  物业服务企业应将场地占用费收入单独建账、单独核算,并向全体业主定期公布实际收入与支出情况,接受业主大会或业主的质询。

《关于规范乌鲁木齐市住宅小区物业服务收费和停车服务收费的通知》(乌发改医价〔2017〕62号)
三、严格执行公共收益收支公示制度
  物业服务企业要在物业服务区域内显著位置每半年(当年7月31 日之前,次年1 月31 日之前)公示一次小区公共收益收支情况,接受所在社区、业主大会(业主委员会)、业主(使用人)监督。

俺家所在的小区:XXXX小区,对应物业公司为:XXXXXXX物业服务有限公司,下面简称:物业公司

  看过以上相关的介绍,还有相关法律法规、管理里办法等条纹,那么问题来了,物业公司为何不按照发改委文件要求,定时公示公共收益收支情况?2018年的12月底,本人就联系物业公司,尽快公示2018年上半年的公共收益手指情况,同时在2019年1月31日前公示2018年下半年公共收益收支情况。但是,截止2019年1月31日,物业公司并未按照要求公示。当时本人也给物业公司经理说了,如果不按时公示,本人拒绝继续缴纳任何费用,包括且不限于占道停车费、物业管理费等费用。在此说明,作为小区业主,2019年1月1日之前,从未拖欠过任何费用。

  从此就产生了一定的矛盾,比如没有缴纳占道停车费,进入小区时,门禁系统无法抬杆直接进入,需要人工操作抬杆,门口保安也怒目相对问为何不缴费办卡,然后门禁系统自动抬杆放行。这个时候作为业主,我该怎么和门卫去描述这件事情呢?这相当于物业公司你不作为,然后把这个矛盾转嫁到业主和门卫之间。然后就隔三差五的,门卫也烦了,无法进入小区,那作为业主,我只能把车停在小区大门进口处,这是唯一能做的。

  后来又联系物业公司何时公示小区公共收益收支情况,告知已经公示了,自己来看。询问公示在哪里了?告知贴在物业公司办公室里的墙上。难道物业公司对发改委的相关通知文件视而不见吗?通知里明确说了,物业服务企业要在物业服务区域内显著位置每半年公示一次。还好,这次物业公司终于把2018年全年的公共收益收支情况公示出来了,但是公示的位置不符合要求,因为物业公司办公室在地下负一层,应该不属于符合要求的“物业服务区域内显著位置”吧?所谓“物业服务区域内显著位置”,最差也应该是小区单元门入口处门两边,或者一层电梯门口两侧或对面墙上位置。做到这些简单的操作,对物业公司来说就这么难?同时作为物业公司,这是你们必须要做到的,必须要遵守的制度。

  再来说说已经公示的2018年小区公共收益收支情况,详情见下图:
公共收益收支情况
  虽然这个公示表上写着填写日期是2019年1月,但是具体公示日期,肯定不是在2019年1月31日之前公示的。然后看此表左边收入明细红框处,收入项目有两条,第一条为停车场管理费,这个项目名称就有问题,因为业主缴费时,给的收据上写的是占道费,且《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》中也明确了此项费用是场地占用费。第二条是其他收入,请问物业公司,这个其他收入具体指的是什么?难道是小区电梯轿厢内广告位发布费用,还是其他什么,请明确告知该项收入的具体来源名称。

  再来看看此表右边指出明细部分红框中的内容,敢问物业公司是依据的什么法律法规,或者是发改委、住建部等主管部门发布的,关于物业服务相关规定或者是条文,让物业公司可以动用支出公共收益资金,来作为人员工资、保险费、交通和办公费、工会经费等条目支出?如果物业公司有相关依据,请提供。如果无法提供,此行为就属于非法侵占小区业主共有的财产,这种行为已经是违法的了吧。再次告知物业公司:公共收益归全体业主所有,并不是你物业公司所有。且公共收益的支出,必须由全体业主共同决定。同时物业公司应将场地占用费收入单独建账、单独核算,并向全体业主定期公布实际收入与支出情况,接受业主大会或业主的质询。请问物业公司,此项公共收益,你们是否按照《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》中相关规定落实了。

  其次,再说一下关于小区内停车的问题。除了本小区业主车辆,周一到周五上班时间,车位停的满满的,连消防通道位置都停满了车辆,相信广大业主都能看得见。如果小区内发生火灾等险情时,敢问消防车怎么进来?由此耽误产生的后果,责任谁来承担?不是小区业主的车辆,很多停在小区内,都是早上上班时间停进来,然后人出去到别的地方上班去了。这部分非本小区业主停放车辆的,是否收取了相关费用?同时小区内也有把房子出租给公司用作经营场地,公司内员上班期间车辆也是停放在小区内,请问是否收取了相关费用?或者说这种出租房,允许多少辆车可以进小区停放呢,有具体说法吗?本小区内的占道停车位,应首先满足小区业主使用,这也是物业管理条例中明确指出的,现在是,小区内停了很多外部车辆,导致缴费的业主车辆进入小区后,无车位可停,那物业公司请告知,这种情况作为业主该怎么办?因为没有合适的车位可停,所以有些车辆就占用行车通道、消防通道,敢问,这种行为物业公司有管理过吗?

  最后,说些杂事吧。小区内电梯貌似安检时间也过期了吧,不知道是否已经从新按时安检。电梯轿厢内之前有木板围挡,上面贴的电梯安检日期已经过期,现在木板围挡也拆掉了。南楼单元入口的门,难道物业公司就不能彻底修理一下,把门的闭门缓冲器修好吗?这么长时间,进门时关门哐当一声,出门后关门又是哐当一声,这种噪音你让2、3、4、5、6楼层的住户情何以堪啊。修个闭门缓冲器这么难?时间久了连门中间的密封条都快被哐当掉了,导致门无法关闭严实。收取了物业费以后,难道你们就不提供服务吗?长此以往,作为业主,是继续缴纳物业费呢,还是拒绝缴纳呢?

  以上,关于小区公共收益收支相关的问题,敬请物业公司尽快给予答复。同时,2019年上半年公共收益收支情况请按要求公示,2020年1月31日前,请按照要求公示2019年下班年公共收益收支情况。另外,请准备2014年,2015年,2016年,2017年,分别对应的公共收益收支明细,以供业主质询,谢谢。如果物业公司还是不作为或者是拒绝答复相关问题,拒绝质询2014-2017年公共收益收支明细,作为业主,拒绝缴纳相关费用,包括且不限于场地占用费、物业费等相关费用。

  最后的最后,以上关于公共收益的问题,已经拨打12319进行了投诉,处理问题的相关部门理论上会联系物业公司,然后会给与一个答复,看怎么解决以上问题。如果没有给出答复或者解决方案,那就只有走法律途径解决,去法院起诉物业公司非法侵占小区公共收益,已经咨询过律师。
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标 签:物业公共收益公示

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这一生只想好好做个平凡的人,何必争何必问,只有快乐开心才是真。