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乌发改医价〔2017〕62号

《关于规范乌鲁木齐市住宅小区物业服务收费和停车服务收费的通知》(乌发改医价〔2017〕62号)

各区(县)经发委、规划房产局(建设局):

  根据《乌鲁木齐市物业管理条例(修订)》、国家发展改革委《关于放开部分服务价格意见的通知》(发改价格〔2014〕2755号)和自治区发展改革委、自治区住建厅《关于印发〈新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法〉的通知》(新发改法规〔2016〕1189 号)规定,结合我市小区物业服务收费现状,经2016 年市人民政府第34 次常务会议研究同意,现将乌鲁木齐市住宅小区物业服务收费和停车服务收费的相关规定通知如下。

一、住宅小区物业服务收费
  (一)未成立业主大会(业主委员会)提供前期物业服务的普通住宅(指除别墅以外的所有住宅)物业服务收费实行政府指导价。
  根据物业服务质量等级由低到高(从一级到四级)对应的物业服务收费标准分别为:
  1、多层不带电梯普通住宅:一级服务0.5 元/月·平方米、二级服务0.6 元/月·平方米、三级服务0. 7 元/月·平方米、四级服务0.8 元/月·平方米。
  2、高层或带电梯普通住宅:一级服务0.8 元/月·平方米、二级服务1.1 元/月·平方米、三级服务1.5 元/月·平方米、四级服务2.0 元/月·平方米。
  住宅物业服务质量等级按照自治区住建厅《关于批准发布自治区工程建设标准〈住宅物业服务标准〉(XJJ056-2013)》(新建标函〔2013〕14 号)执行。每个物业服务质量等级对应的物业服务收费标准为基准价格,具体收费标准可上下浮动10%。
  (二)已成立业主大会(业主委员会)的普通住宅物业服务收费实行市场调节价,具体物业服务收费标准由业主大会(业主委员会)与物业服务企业根据物业服务质量等级标准协商确定。
(三)非普通住宅及非住宅物业服务收费实行市场调节价,具体物业服务收费标准由物业服务企业与业主或业主大会(业主委员会)自主协商确定。

二、住宅小区停车服务收费
  (一)物业管理区域内的地上(地面)停车服务收费最高70 元/车·月。临时进入居民住宅小区的社会车辆,首小时以内不收费,超过1 小时按2 元/小时收取(不足1 小时按1 小时计费),每天(24 小时以内)最高收取10 元。
  对普通住宅小区内业主拥有产权(或使用权)的车库或车库内的车位按照普通住宅物业服务收费标准收取物业服务费用(含车库公共照明用电费用)。其中:1、多层住宅小区按照该小区多层住宅物业服务费标准收取;2、高层住宅小区按照该小区高层住宅物业服务费标准收取;3、多层、高层混合住宅小区共用地下车库(车位)的,按照该小区高层住宅物业服务费标准收取;4、住宅和非住宅混合的小区,对住宅业主按照该小区住宅物业服务费标准收取,对非住宅业主实行市场调节价。
  以上停车服务收费标准适用于前期物业管理,业主大会(业主委员会)成立后实行市场调节价。
  (二)租用地下车库(车位)和机械化立体停车库(车位)的实行市场调节价。
  (三)已购买小区内建设的机械化立体停车库(车位)或机械台板式停车库的停车物业服务费实行市场调节价。
  (四)在首先保证满足业主停车需求的情况下,小区内经相关部门批准向社会开放的停车场,按不超过同类地段的占道停车收费标准,即《关于调整乌鲁木齐市机动车停车服务差别化收费标准的通知》(乌发改费〔2013〕1093 号)和《关于调整乌鲁木齐市机动车停车服务差别化收费标准的补充通知》(乌发改费〔2014〕478 号)执行。
  (五)按照规划设计要求有供暖设施设备并按设计温度正常供暖的地下车库(车位),其热费的收缴应按照《乌鲁木齐市供热管理条例》执行。

 三、严格执行公共收益收支公示制度
  物业服务企业要在物业服务区域内显著位置每半年(当年7月31 日之前,次年1 月31 日之前)公示一次小区公共收益收支情况,接受所在社区、业主大会(业主委员会)、业主(使用人)监督。

四、严格执行物业服务收费公示制度
   物业服务收费必须严格执行明码标价制度。物业服务企业应将服务内容、服务标准、计费方式、服务项目、收费标准以及收费依据、12358 价格举报电话等在物业服务区域内显著位置公示,接受业主监督。
   物业服务等级标准、服务内容、服务项目等,要严格按照自治区住建厅《关于批准发布自治区工程建设标准〈住宅物业服务标准〉(XJJ056-2013)》(新建标函〔2013〕14 号)进行公示。

五、加强住宅小区物业服务收费和停车服务收费的监督检查
  各级价格监督检查部门和物业监管部门要对居民小区物业服务收费、停车服务收费政府指导价和物业企业公共收益收支公示的执行情况依法进行监督检查,对物业企业违反价格法律、法规的行为,依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《乌鲁木齐市物业管理条例(修订)》等法律、法规予以查处。

六、凡涉及2016 年度期间的物业服务和停车服务等方面的费用,仍按《关于乌鲁木齐市住宅小区物业服务收费和停车服务收费标准有关问题的通知》(乌发改医价〔2015〕1108 号)和《关于乌鲁木齐市住宅小区物业服务收费和停车服务收费标准有关问题补充说明的通知》(乌发改医价〔2015〕1214 号)执行。

七、本通知由乌鲁木齐市发展和改革委员会会同乌鲁木齐市住房保障和房产管理局负责解释。

八、本通知自2017 年1 月1 日起开始执行。原《关于转发〈关于印发(新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法)的通知〉的通知》(乌发改房〔2005〕18 号)、《关于乌鲁木齐地区物业服务收费价格管理的相关规定的通知》(乌发改房〔2005〕72 号)、《关于普通住宅小区物业服务收费有关问题的批复》(乌发改医价〔2014〕140号)、《关于乌鲁木齐市住宅小区物业收费和停车服务收费标准有关问题的通知》(乌发改医价〔2015〕1108号)和《关于乌鲁木齐市住宅小区物业服务收费和停车服务收费标准有关问题补充说明的通知》(乌发改医价〔2015〕1214号)同时废止。

乌鲁木齐市小区停车收费规定

  (乌发改医价〔2015〕1108号)对住宅小区停车服务收费规定如下:占用物业管理区域内业主共有道路、场地停放机动车辆的停车服务收费每车每月最高64元,物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车位停车服务收费每车每月最高80元,租用地下车库(车位)每车每月最高300元。
  对已购买车库(车位)的小区业主收取停车位物业服务费每车每月15元。
  住宅小区的业主交纳以上停车服务费后,物业服务企业不得再收取其它任何费用。
  临时进入居民住宅小区的车辆,1小时以内不收费,超过1小时,每小时2元(不足1小时按1小时计费),每天(24小时以内)最高收取10元。
  小区内经相关部门批准向社会开放的规划用于停放机动车辆的停车场,按不超过同类地段的占道停车收费相关标准(乌发改费〔2013〕1093号)执行。
  以上小区停车服务收费标准适用于前期物业管理。业主大会成立后,实行市场调节价,具体停车服务收费标准由业主大会决定。
  如遭遇不合理物业及停车费收费,可拨打12358价格举报电话。

新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法

新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法

新发改法规〔2016〕1189号

第一条 为加强我区物业服务收费管理,规范物业服务收费行为,保障业主和物业服务企业的合法权益,体现物业服务“质价相符、优质优价”原则,促进物业服务行业健康发展,根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》和《物业服务定价成本监审办法(试行)》的规定,结合我区实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于在自治区境内依法登记、取得住房和城乡建设行政主管部门核发的物业服务企业资质的物业服务企业,按照合同约定,提供物业服务并收费的行为,以及政府价格主管部门管理物业服务收费的行政行为。

第三条 本办法所称物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供物业小区公共区域清洁卫生、冰雪清除服务、公共区域维护秩序(安全、交通、消防等)服务、公共区域绿化养护服务,以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务,按合同约定或规定向业主收取的费用。

第四条 政府鼓励和倡导业主根据物业服务的内容和质量标准要求,通过公开、公平、公正的市场竞争机制,自主选择物业服务企业和物业服务等级,以物业服务合同的形式约定物业服务的具体内容及相关收费标准。鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈。

第五条 物业服务收费实行统一政策,分级管理。各级人民政府价格主管部门是物业服务收费的主管机关,按照价格分工管理权限,会同同级住房和城乡建设行政主管部门对物业服务收费进行指导、监督和管理。

自治区价格主管部门会同自治区住房和城乡建设行政主管部门负责制定物业服务收费的政策和定价原则,指导全区物业服务收费的管理工作。

地(州、市)价格主管部门根据国家、自治区物业服务收费的有关政策规定,按照物业服务收费的定价原则和定价办法,结合当地实际,调控本地(州、市)物业服务收费水平,制定本地(州、市)的物业服务收费管理实施办法及普通住宅物业服务收费政府指导价等。

市(设区市)、县(市)价格主管部门根据物业服务收费管理实施办法及普通住宅物业服务收费政府指导价管理当地物业服务收费,监督物业服务企业的收费行为。

第六条 物业服务收费属经营服务性收费,应当遵循公开、合理、公平以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则,根据物业服务社会平均成本,法定税费和合理利润确定物业服务收费标准。

第七条 物业服务收费的价格构成因素为:

(一)人员费用:是指物业服务企业管理、服务人员的工资,按规定计提的工会经费、职工教育经费,以及按照有关规定应当缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。

(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用:是指保障物业服务区域内共用部位、共用设施设备(含电梯、消防设施)正常使用和运行、维护保养、检测和公共用电(含楼道照明用电)所需的费用。不包括保修期内由建设单位履行保修责任支出的维修费。应当通过专项维修资金予以列支的物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,不计入物业服务成本。

物业小区的水、电、暖二次供应所发生的费用可计入物业服务成本,不得再向业主另行收取。采用中央空调(地源热泵、太阳能等)供暖(冷),其动力设备发生的能源费用、运行维护费用应计入其供应价格中,不计入物业服务成本。

(三)清洁卫生费:是指物业服务区域内公共场地(所)、公共设施、设备房(间)、环境卫生所需的工具购置费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用、二次供水设施设备的消毒及保洁防疫费用等。

居民城市生活垃圾处理费由业主按当地政府有关规定自行缴纳,不计入物业服务成本。

(四)绿化养护费:是指管理、养护绿化所需绿化工具购置费、绿化用水费,花草树木修剪费、补苗费、农药化肥费、防治病虫害等费用。不包括应由房屋建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。

(五)秩序维护费:是指维护物业服务区域内秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。不包括应由房屋建设单位支付的监控设备和器材装备。

(六)办公经费:是指物业服务企业为维护物业服务区域内正常的物业服务活动所需的办公用品费、交通费、房租费、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。

(七)固定资产折旧费:是指按规定折旧办法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产是指在物业服务区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。

(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用:是指物业服务企业购买的普通住宅小区共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用,以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费用为准。

(九)经业主同意的其他费用:是指业主或业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。

(十)法定税费。

(十一)合理利润。原则上成本利润率不超过5%。

第八条 实行政府指导价的普通住宅(指除别墅以外的所有住宅)物业服务收费,由地(州、市)价格主管部门根据物业服务社会平均成本,在听取企业和业主意见的基础上,按物业服务等级分类制定、公布指导性收费标准。

个别普通住宅小区物业服务标准明显高于《住宅物业服务标准》四级物业服务等级标准的,可由地(州、市)价格主管部门会同住房和城乡建设行政主管部门另行制定指导性收费标准。

第九条 非普通住宅及非住宅物业服务收费实行市场调节价,各级政府价格主管部门应规范其收费行为。非普通住宅及非住宅物业服务收费由物业服务企业和业主或业主大会自主协商确定,并通过物业服务合同约定物业服务内容及物业收费标准。物业服务企业不得区分业主,实行不同的物业服务收费标准。

第十条 成立业主大会的普通住宅小区,由业主大会与物业服务企业按照《住宅物业服务标准》(自治区工程建设标准,编号为:XJJ056-2013)确定物业服务等级,按照“分等定价、质价相符、优质优价”的原则协商确定物业服务收费标准,并抄送当地价格主管部门备案。

第十一条 提供前期物业服务的普通住宅小区,其物业服务等级应当依据自治区《住宅物业服务标准》,由建设单位与受委托方(物业服务企业)签订前期物业服务合同确定,建设单位在申请房屋预售时需提供前期物业合同备案,在办理房屋预售时,应当在商品房预售合同附件中书面明确告知购房人。其物业服务收费标准在当地价格主管部门按物业服务等级分类制定的政府指导价范围内确定,并抄送当地价格主管部门备案。

第十二条 为普通住宅小区配套建设的非住宅用房(商业用房、幼儿园、诊所等)及改变用途的住宅,其物业服务收费应在普通住宅小区物业服务收费标准的基础上加价收取。原则上用于商业网点、门店的加收不超过100%;用于办公、幼儿园、诊所的加收不超过50%,具体加价办法由地(州、市)价格主管部门规定。

第十三条 对普通住宅小区内业主拥有产权(或使用权)的车库或车库内的车位按照普通住宅物业服务收费标准收取物业服务费用(含车库公共照明用电费用);其中,多层、高层混合住宅小区及住宅和非住宅混合小区的车库或车库内的车位的物业服务收费标准由地(州、市)价格主管部门通过本地物业服务收费管理实施办法做出具体政策规定。

第十四条 物业服务收费按照房屋权属证书记载的建筑面积计算;尚未进行权属登记的,可暂按购房合同记载的建筑面积计算。

新建普通住宅物业收取物业服务费,需取得建设工程竣工规划认可书和建设工程竣工验收合格证(书)。否则,物业服务收费由建设单位承担,不得向业主收费。

纳入物业服务范围已竣工但尚未出售的、房屋建设单位出租的、因房屋建设单位原因未按时交给物业买受人的,物业服务收费由房屋建设单位承担。

第十五条 前期物业服务收费按月收取,业主可以自行选择交费方式、交费时限;成立业主大会的住宅小区,业主应按照物业服务合同约定的交费方式、交费时间,及时交纳物业服务费。

第十六条 依照上述有关条款确定的物业服务等级、物业服务收费标准、缴费方式、缴费时限等,应当由物业服务企业和业主在物业服务合同中加以约定。

物业服务未达到合同约定的服务质量,业主大会或业主可按照合同约定,要求物业服务企业整改;整改后仍未达到合同约定的,业主大会或业主按照合同约定依法追究物业服务企业违约责任。

第十七条 物业服务收费实行明码标价,物业服务企业应当在物业服务区域内醒目位置公示企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据,代收的水、电、气、热、有线电视等收费项目、收费标准以及收费依据,12358价格举报电话等,接受业主的监督,不得向业主收取任何未予标明的费用。

第十八条 物业服务企业不承担收取自身不提供服务的费用的义务。任何单位不得强行委托物业服务企业代其向业主收费,供水(排污)、供电、供气、供热、通讯、有线电视、环卫等单位应当向住宅小区内的最终用户按照有关规定收取费用。需要委托物业服务企业代收费(代抄表)的,应与物业服务企业协商签订委托合同,并向物业服务企业支付酬金。

上述收费凡属于政府定价、政府指导价的,应当按相关规定执行,任何单位不得乱加价、乱收费。

第十九条 物业服务企业按规定向业主收取了物业服务费的,其它任何单位和个人不得再重复收取性质相同的费用。

第二十条 物业服务企业应当定期在物业服务区域醒目位置公告共有部分收益的收支账目。

第二十一条 政府价格主管部门对物业服务实行定价成本监审制度和价格监测制度。物业服务企业应当按照政府价格主管部门的要求,如实反映情况,提供必要的资料。政府价格主管部门应当根据物业服务成本的变动情况,及时调整物业服务收费指导价。

第二十二条 利用住宅小区内经建设规划许可建成的未出售的机动车停放场所,提供机动车辆停放服务的,其收费标准由市(设区市)、县(市)价格主管部门制定。

第二十三条 机动车辆停放占用住宅小区内的公共道路、公共场地的,可以向车主收取场地占用费,场地占用费收入归全体业主所有。

成立业主大会的普通住宅小区,由业主大会决定是否收取并确定场地占用费标准及收入的用途等;业主大会委托物业服务企业管理机动车停放秩序的,可通过合同约定物业服务企业报酬水平等。

未成立业主大会提供前期物业服务的普通住宅小区场地占用费由市(设区市)、县(市)价格主管部门制定政府指导价,其收入主要用于住宅小区的公共设施、公共设备、公共场地(道路)的维护、改造等。由物业服务企业提供机动车停放秩序管理等服务的,物业服务企业可以从场地占用费收入中获取一定的报酬,具体标准由市(设区市)、县(市)价格主管部门确定。

物业服务企业应将场地占用费收入单独建账、单独核算,并向全体业主定期公布实际收入与支出情况,接受业主大会或业主的质询。

业主对车辆或非机动车辆有看管要求的,应当与物业服务企业另行约定看管责任、看管费用等。

第二十四条 业主对房屋进行装修,应当在室内装饰装修工程开工前,向物业服务企业告知,通过约定或以协议的方式确定双方的权利、义务、责任及损坏公共财产的赔偿办法。也可以与房屋装修施工方协商签订遵守房屋装修注意事项的书面协议,要求施工方就履行协议提供担保。

房屋装修期间产生的建筑垃圾应由业主自行清运,需要委托物业服务企业清运的,由双方协商确定费用。

第二十五条 未经价格主管部门批准,物业服务企业不得收取各种类型押金、保证金等担保性费用。物业服务企业不得向进入住宅小区内为业主提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用。

第二十六条 房屋的承租人或房屋的实际使用人同业主约定由承租人、使用人自行缴纳物业服务收费的,按本办法执行。

第二十七条 对社会反应强烈,明显不合理的物业服务收费,当地价格主管部门应当及时纠正;当地价格主管部门未及时纠正的,上级政府价格主管部门应当责令其改正,并通报批评。

第二十八条 政府价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的,由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规予以处罚:

(一)超出政府指导价乱收费的;

(二)未按约定的服务等级,自行减少服务内容,或降低服务质量变相提高收费标准的;

(三)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;

(四)强制服务或变相强制服务并收费的;

(五)违反规定收取保证金、押金,或以保证金、押金等形式变相收费的;

(六)不按规定实行明码标价的;

(七)其他违反价格法律、法规规定的行为。

第二十九条 价格主管部门、住房和城乡建设行政主管部门未按照《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和本办法管理和监督物业服务的,由上级价格主管部门、住房和城乡建设行政主管部门予以纠正,并依法追究有关人员责任。

第三十条 本办法由自治区发展和改革委员会会同住房和城乡建设厅负责解释。

第三十一条 本办法自2016年9月1日起执行。《关于印发<新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法>的通知》(新发改法规〔2012〕3088号)同时废止。


业主、业主大会、前期物业的有关规定

业主:根据国务院《物业管理条例》(2007年国务院令第504号)第六条规定,房屋的所有权人为业主。

业主大会:根据国务院《物业管理条例》(2007年国务院令第504号)第八条规定:物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第九条规定:一个物业管理区域成立一个业主大会。第十条规定:同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府住房和城乡建设行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

前期物业:根据国务院《物业管理条例》(2007年国务院令第504号)第二十一条规定:在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。第二十六条规定:前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

《乌鲁木齐市物业管理条例》 留下备用

乌鲁木齐市物业管理条例(修订)
  (2010年12月23日乌鲁木齐市第十四届人民代表大会第28次常委会议通过;2011年3月25日新疆维吾尔自治区第十一届人民代表大会常务委员会第26次会议批准)
  第一章总则
  第一条为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,营造良好的居住和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》及有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。
  第二条本条例适用于本市行政区域内物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。
  第三条本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
  第四条市房产行政管理部门负责全市物业管理活动的统一监督管理工作。
  区(县)房产行政管理部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作,业务上接受市房产行政管理部门的监督、指导。
  发展和改革、财政、建设、国土资源、规划、市政市容、工商、公安、民政、园林、环保、行政综合执法等部门应当按照各自职责,协同做好物业管理的监督管理工作。
  第五条街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会选举、换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责。
  第六条社区居民委员会依法参与首次业主大会会议筹备工作,指导、监督业主委员会工作,依法调解社区内物业管理纠纷。
  因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导下,代行业主委员会的职责。

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人到穷途应一笑,几凡失意仍能傲。成败何须问江湖,我心依旧任逍遥。
这一生只想好好做个平凡的人,有个家有个梦,陪我迎接每一个早晨。
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